为了更好的治理小区，相同物业，我们以《民法典》的实施为契机，更好的学习和运用《民法典》，推动小区物业治理的法治化、规范化。对此我们需要学习《民法典》的物权编则，因为该法是讨论物业服务条约和物业治理相关侵权等问题的前提。一 物、物权和物权编图源网络物，根据《民法典》第114条、第115条的划定，物主要包罗不动产和动产。

物业治理涉及的物是指不动产。根据《民法典》第205条、第240条、第323条、第386条的划定，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包罗所有权、用益物权和担保物权。

其中所有权属于自物权，对自己的物享有占有、使用、收益和处分的权利。用益物权和担保物权属于他物权，用益物权是用益物权人对他人的物依法享有的占有、使用和收益的权利。担保物权是担保物权人在债务人不推行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保产业优先受偿的权利，执法尚有划定的除外。图源网络物权编包罗《民法典》第205条至462条的内容。

是调整因物的归属和使用发生的民事关系。需要注意的是，《民法典》第116条划定了物权法定原则，即物权的种类和内容，由执法划定。

这也意味着与物业治理相关的所有权包罗业主的修建物区分所有权、相邻关系和共有；与物业治理相关的用益物权包罗建设用地使用权和居住权；与物业治理有关的担保物权包罗基于不动产的抵押权。除全国人大或者全国人大常委会制定的执法划定新的物权之外，不存在此外与物业治理有关的物权。二 业主、业主组织与物业使用人图源网络01、业主业主是不动产的所有权人，也是物业治理执法关系最重要的执法主体。

凭据《物业治理条例》第六条和修建物区分所有权司法解释第一条划定，业主除了包罗基于挂号取得衡宇所有权的人，还包罗凭据《民法典》物权编第一分编第二章第三节（原《物权法》第二章第三节的划定），即基于生效的执法文书、拆迁决议、继续、正当制作等取得修建物专有部门所有权的人。此外，基于与建设单元之间的商品房买卖民事执法行为，已经正当占有修建物专有部门，但尚未依法管理所有权挂号的人，也可以认定为业主。

02、业主组织业主组织是对业主大会、业主委员会的统称。部门地方例如北京市业主组织还包罗物业治理委员会。

《民法典》第277条划定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会建立的详细条件和法式依照执法、法例的划定。地方人民政府有关部门、住民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

03、物业使用人物业使用人是物业治理运动的重要到场者之一，凭据《物业治理条例》第47条和修建物区分所有权司法解释第16条的划定，物业使用人主要是指修建物专有部门的承租人、借用人。物业使用人凭据执法、法例、治理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决议，以及其余业主的约定，享有相应权利，负担相应业务，但不得违反执法、法例和治理规约的有关划定。物业使用人违反执法、法例和治理规约的划定，有关业主应当负担连带责任。根据本次《民法典》物权编的划定，新增的居住权作为一种用益物权，居住权人作为基于条约或者遗嘱对他人的住宅享有占有、使用权利的人，也属于物业使用人。

三 业主的修建物区分所有权图源网络01、按份共有与修建物区分所有权中的共有权根据《民法典》第271条、272条和273条的划定，业主享有的修建物区分所有权包罗对专有部门的所有权、对共有部门享有的共有权和配合治理权。其中容易引发误解和争议的是对共有部门的共有权。实践中，有人将业主对共有部门享有的共有权与物权编第二分编第八章中按份共有混为一谈。

02、专有部门的认定区分专有部门与共有部门，主要是基于修建物区分所有权司法解释第二条的划定。认定专有部门，应当切合三个条件：具有结构上的独立性，能够明确区分；具有使用上的独立性，可以排他使用；能够挂号成为特定业主所有权的客体。可是实践中往往涉及详细问题，还是会有许多困惑。

需要注意的是，根据修建物区分所有权司法解释第18条的划定，人民法院在审理修建物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以执法、行政法例为依据。这也就意味着地方性法例、部门规章和地方政府规章无法作为确权的执法依据。

在当下物权确权的规则尚不完善的情况下，专有部门简直权和权属争端的解决另有赖于未来执法和行政法例的不停完善。03、业主配合决议事项和表决规则《民法典》第278条划定的业主配合决议事项和表决规则，相对于原《物权法》第76条，做出了较大的调整。其中，从表决规则上，将到场表决的人数和面积，最低门槛从双过半，提高到了双三分之二，通过规则从全体业主的双三分之二和双过半，修改为到场表决人数和面积的双四分之三和双过半。

修订表决规则的立法初衷是降低表决通过的难度，可是立法者忽略了实践中可能存在的对“到场表决”差别明白的问题。如果将到场表决认定为收到选票或者接到配合决议通知，那么意味着实际通过表决的难度更大，从原来的双三分之二提高到了双四分之三，原来的双过半维持稳定，违背了立法的初衷；如果将到场表决认定为收到选票并投票，那么客观上造成了业主大会的召开难度，容易导致业主大会不切合召开的法定比例，更不必说通过决议。

从表决事项看，本次将使用维修资金作为一般表决事项，降低了维修资金的使用难度；将改变共有部门用途或者使用共有部门谋划作为特别表决事项，提高了表决通过的门槛，增加了对业主配合权利的掩护。04、公共收益分配《民法典》第282条划定了共有部门的收入分配，建设单元、物业服务企业等使用业主的共有部门发生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。

联合修建物区分所有权司法解释第13条、第14条的划定，建设单元或者物业服务企业在民事诉讼中应当对成本的支出及其合理性负担举证责任。业主有权向人民法院请求物业服务企业宣布、查阅包罗共有部门的使用和收益情况在内的应当向业主公然的情况和资料。

这一问题从两个方面思量：一是物业服务企业在《民法典》实施后，将公共收益据为己有的可能性越来越小；二是第282条外貌上掩护了业主的对公共收益的所有权，如果严格执行，物业服务企业将丧失开展相关谋划的努力性，最终倒是共有部门资源的闲置和浪费，最终损害的还是业主的权益。凭据《民法典》第510条，对原物业服务条约中没有约定或者约定不明的事项接纳调停措施，由业主和企业平等协商，就公共收益的分配通过订立增补协议的方式予以解决，实现共赢。

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